文献类型：学位论文

中文题名：预告登记法律效力问题研究

作者：燕倩[1];

第一作者：燕倩

机构：[1]河南财经政法大学;

第一机构：河南财经政法大学

导师：张义华;河南财经政法大学

授予学位：硕士

语种：中文

中文关键词：预告登记;效力;缺陷;立法完善

摘要：预告登记是不动产登记中不可或缺而又极其独特的一种登记类型。其他类型的不动产登记都是将已经完成的不动产物权变动记载于册,然而预告登记则是为了保证在将来实现不动产物权的变动,使预告登记在时机成熟后,顺利推进为本登记,为债权请求权的实现提供保障。在我国司法实践中,出现了很多由于对法律规定认识不到位、错误适用法律,从而导致当事人的权益受损的状况;同时,由于法律规定简单,预告登记法律效力的规定不全面,导致登记权利人的权益得不到有力地保障;预告登记失效制度存在一些问题,也导致司法适用的混乱。预告登记的关键问题是效力问题,只有具备完整的、较强的效力,预告登记制度才能充分发挥其保障物权变动的功能。预告登记的法律效力应当具备四种,即保全权利和顺位效力、破产保护效力以及预警效力,《德国民法典》明确规定了除预警效力之外的三种法律效力。日本的假登记制度也和德国一样,具备这三种效力。台湾地区的法律也具有权利保全效力,并且德国、日本和我国台湾地区均采用的是相对无效的立法模式。德国法明确规定预告登记可以排斥与之相悖的非法律行为,日本法中的假登记可以排除因法院判决、强制执行等非法律行为而作出的新的不动产登记,但不能对抗国家征收行为,我国台湾地区法律规定预告登记不能对抗非法律行为。从《物权法》第二十条的规定可知,我国的预告登记只具有权利保全的效力,且该效力采用绝对无效的模式,并且未规定该效力是否可以对抗公权力的行使,顺位保全效力和破产保护效力依旧处在缺失状态。我国应该借鉴德国、日本和我国台湾地区的法律规定,借《民法典》即将出台之机会,对我国的预告登记法律效力进行完善,变绝对无效的立法模式为相对无效,此时并非所有未经权利人同意处置该不动产的行为均不发生效力,而仅在处分行为阻碍权利人的权利实现时才认定其不发生效力;完善预告登记效力的内容,补充顺位和破产保护效力;同时还要明确规定预告登记可以对抗强制执行以及保障私权利的法院判决,不能排除国家征收行为;规定预告登记可以排除第三人对已经进行预告登记的不动产的妨害;明确规定预告登记不可以对抗真正的权利人。关于预告登记失效制度,《物权法》规定预告登记权利人自可以进行本登记之日起,超过三个月未申请本登记的,预告登记失效,该规定中可以进行本登记的规定过于模糊,实践中可操作性不强,应认定为登记权利人知道或者应当知道可以进行本登记时起算;并且三个月的规定过短,不利于保护预告登记权利人的权利,应该适当推迟预告登记失效的时间;同时在关于预告登记失效的法条后增加除外条款:“在规定时间内已经提出登记申请,非因自身的原因导致未能办理正式登记的除外。”最后,要协调预告登记与网上签约机制的关系,避免预告登记效力得不到发挥,登记权利人利益受损。